اکبر محمودی؛ بازار: روزها و هفته های پایانی هر سال معمولا بازار مسکن در یک وضعیت رونق به لحاظ خرید و فروش قرار می گیرد. اما امسال این رونق نه تنها دیده نمی شود بلکه به لحاظ آمارهایی که به صورت رسمی اعلام شده است از روزهای رونق خود فاصله دارد.

این عدم رونق به لحاظ تعداد معاملات اگر چه فرصت خوبی برای برخی خریداران مصرفی است تا قدرت خرید خود را بازیابی و وارد بازار مسکن شوند اما به نظر می رسد انتظارات تورمی و سیگنال افزایشی نرخ دلار در هفته های گذشته باعث شده تا احتمال افزایش قیمت مسکن در سال آینده را به قطعیت تبدیل کند.

اغلب کارشناسان اگر چه معتقد هستند که با توجه به روند افزایش قیمت در حوزه نهاده ها، بخش انرژی، حمل و نقل، سیمان و فولاد در سال ۱۴۰۳ افزایش قیمت مسکن قطعی است اما این سوال نیز مطرح می شود که آیا خرید مسکن باز هم در این شرایط که قدرت خرید بسیار کاهش داشته است شدنی است؟ آیا این احتمال وجود دارد که رونق ساخت و ساز و ورود واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن بتواند قیمت مسکن را ثابت نگه دارد؟

با نزدیک شدن به ماه های پایانی سال ۱۴۰۲، یکی از موضوعات مورد توجه فعالان اقتصادی، پیش بینی قیمت مسکن در ۶ ماه آینده و ماه های آغازین سال ۱۴۰۳ است. اما به راستی پیش بینی وضعیت قیمت مسکن در ماه های آینده به چه عواملی بستگی دارد و به کجا خواهد رسید؟!

اما بر اساس آماری که اتاق بازرگانی ایران از شاخص آذر ماه منتشر کرد، اگرچه ساخت و ساز مسکن در تابستان گذشته وضعیت بهتری را تجربه کرد، اما در دو ماه پایانی پاییز دوباره وارد رکود شد. پس علاوه بر حوزه معاملات که در رکود نسبی قرار دارد، آمارهای ساخت و ساز نیز نشان می دهد که حوزه ساخت نیز با رکود رو به‌ رو است به طوریکه طبق گفته مقامات مسئول وزارت راه و شهرسازی و حتی سازمان نظام مهندسی آمار ساخت مسکن امسال به سختی به عدد ۳۵۰ هزار واحد مسکونی خواهد رسید.

اوضاع اقتصادی نشان می دهد که در واقع زمان دقیق بیرون آمدن بازار مسکن از رکود در مجموع به شرایط اقتصاد کلان کشور باز می‌گردد و اینکه شرایط به گونه ای پیش برود که شاخص های اقتصادی این بازار بتوانند فعال شوند.

بررسی روند بازار مسکن در چهار دهه اخیر نشان می دهد که تاثیر تحرکات بازارهای طلا و ارز بر بازار مسکن بسیار زیاد است. اگر قیمت دلار کاهش یابد قیمت مسکن نیز متعاقبا پایین می آید و در مقابل اگر دلار روند رو به بالایی را طی کند، فعالان بازار ملک به این نتیجه می رسند که قرار است بازار مسکن رونق و تکانی به خود دهد. بنابراین قیمت مسکن در ۶ ماه آینده بستگی مستقیمی به قیمت طلا و ارز خواهد داشت.

از عوامل دیگر موثر در قیمت مسکن باید به عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در نتیجه کمبود ساخت و ساز اشاره کرد؛ عاملی که به طور مشخص از سال ۱۳۹۷ به بعد یکی از دلایل نوسان شدید بازار مسکن بوده است. هر چند این روزها صدای پای سازندگان چینی در تهران شنیده می شود و شهرداری تهران به دور از تحت نظر وزارت راه و شهرسازی تلاش دارد که ساخت مسکن رونق بگیرد اما به نظر می رسد این اقدام در صورت به وقوع پیوستن هم زمان زیادی برای جبران این ناترازی ببرد.
اما کارشناسان در این زمینه معتقدند که اگر در شهری مانند تهران چندین هزار آپارتمان که در اختیار بانک ها است به درستی عرضه شده و در اختیار متقاضیان واقعی قرار گیرد، بازار مسکن از رکود فعلی خارج خواهد شد.
نقش دولت و قیمت مسکن در سال آینده تنها مربوط به انجام تعهدات در زمینه مسکن محدود نمی شود. زیرا با نظر به بودجه ای که برای سال ۱۴۰۳ در نظر گرفته شده و میزان افزایش حقوقی که در زمینه حقوق کارمندان و کارگران اتفاق می افتد، باید منتظر تاثیرات آن در بازار مسکن باشیم.

از شرایط اقتصادی و بیرونی حوزه مسکن که بگذریم، باید در نظر داشت که پیش بینی قیمت مسکن در ماه های آینده به شکل قابل توجهی تحت تاثیر قیمت نهاده های تولید در صنعت ساخت و ساز خواهد بود. در بین این مجموعه عوامل نیز پس از بهای زمین که بین ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه های تولید را در بر می گیرد، تغییر و تحولات در حوزه هایی مانند مصالح ساختمانی از جمله تیرآهن می تواند هزینه های ساخت و در نتیجه قیمت تمام شده مسکن را افزایش دهد.

اما با توجه به شرایط موجود در سطح کلان اقتصادی و روند افزایش قیمت در حوزه نهاده ها، همچنین افزایش قیمت هایی که در بخش انرژی، حمل و نقل و احتمالا سیمان و فولاد رخ خواهد داد، به نظر می رسد سال آینده و در شش ماهه اول سال، قیمت تمام شده مسکن افزایش خواهد داشت.

با افزایش سالانه دستمزد، بدون تردید هزینه تولید و قیمت تیرآهن، میلگرد و مصالح ساختمانی نیز بالا می رود. همچنین افزایش هزینه هایی نیز در زمینه صدور پروانه ساخت، نظارت فنی و نظام مهندسی وجود دارد که در مجموع هزینه های مربوط به قیمت ‌تمام شده مسکن را بالا می برد.

حال پاسخ این سوال این است که اگر قیمت تمام شده مسکن در سال آینده به دلیل رشد نهاده های تولید و سطح دستمزد افزایش یابد و تورم عمومی هم در کمترین اندازه به میزان ۲۰ تا ۳۰ درصد در نوسان باشد نباید انتظار رشد قیمت مسکن را داشت؟